半夜发文，必有大事。
12月1日凌晨两点左右，西安市住建局官网挂出新的商品房调控文件，西安也因此成为今年12月份全国最早出台商品房限购政策的省会城市。
与此前调控不同，房管部门此次凌晨发布的调控政策，的确有几个重点值得关注。
先来看预售管理。全市范围内所有的商品房开发项目，开发商申请商品房预售许可，更趋严格。
相应的新规是，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶。7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。
也就是说，对于开发商来说，回款周期更长，资金压力将更大。如果是大开发商，资金实力雄厚，倒也好说，但对于小开发商，怕是会受到“强烈”冲击。
当然，不论房企大小，融资手段变窄和融资成本变高是共同面临的难题，政策收紧，都不好过。
而就购房者来说，首付比例更需上心，此次调控对二套房采取了差别化信贷措施。
概括一下：
小户型购房者要改善，二套首付比例分别为40%和50%;中户型要改善，首付比例分别为50%和60%;大户型要改善，首付比例分别为60%和70%。
直观起见，我们制作了下图：
可以看出，相较以前的楼市调控，西安此次推出的政策在信贷方面有诸多细化。尤其是对已经拥有大户型依然新购大户型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。
也就是说，二套想一步到位换成144平米以上的，付出成本将更高。
房地产研究机构自然也注意到了西安本次楼市调控，例如易居研究院智库中心的研究总监严跃进。
在他看来，西安此次信贷政策，有三个特点。
其一，政策具有细化和分类调控的因素，呈现了“逐级递进、与二套住房挂钩”的导向;其二，强调了信贷收紧的导向，尤其是部分购房者可能后续会面临70%的首付比例，将从信贷的角度约束相关购房行为;其三，若是贷款没有偿付完成，那么二套房首付比例至少为60%，这一点具有打击炒房行为的导向。
除此之外，预售资金监管再次被“点名”。
具体来看，此次新规要求加快“互联网+监管”建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式，获取经开发商确认的购房款交存信息。并且可以自行选择监管银行的营业网点，交存购房款至监管账户。
相比上一次对预售资金的监管方向，明显趋严。
不过，新规也留有高陵、鄠邑以及西咸新区等区域，暂时仍未纳入调控范围。
通常情况是，半夜发文要么情况紧急，要么事态重大，也可能两者兼有。
其实以当前的视角，此次调控可谓及时。
身处这座城市，西安房价的每一次变动，都备受市民牵挂。尤其近几年来，涨幅一度居于国内城市前茅。
从国家统计局今年10月份70城商品房价格指数来看，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。
其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上产品类型价格指数，近五年涨幅均位居70城第一，分别为90.8%，78.4%和72.6%。
2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况〡国家统计局
房价上涨带来的压力，对居民、对人才、对企业乃至对产业而言，都不容忽视，这已在其它城市有了前车之鉴。
此外，今年11月发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。在房地产市场调控方面，继续强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
实际上，面对西安楼市出现的局面，近年来相应的调控政策也陆续跟进着。
如果稍加盘点一下，纵观多次调控历程不难发现，西安房地产市场的举措，已堪称多管齐下。
调控的切入点也多种多样，包括限价、限购、限售、限贷、限购区域、户籍政策、以及预售许可、预售资金监管等。
监管部门的举措，自然是希望能够稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。
就市民而言，也期待西安的房地产市场能够平稳健康发展，回归房地产的本来定位。
当然，楼市调控依然需要探索，力度仍要加码。例如，怎样约束二套房购买者中的“全款型选手”?
